Was kostet ein Büro eigentlich wirklich?

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Einer der wichtigsten Faktoren für die Wahl eines neuen Büros ist der Mietpreis, denn Sie wollen wissen was Sie Ihr neues Büro im Monat kostet. In den Anzeigen auf den Immobilienplattformen wird Ihnen die Miete meist direkt angezeigt. Auch von Ihrem Immobilienmakler bekommen Sie einen Mietpreis im Exposé genannt. Zum Beispiel 10,50 EUR monatlich pro m2, plus 3,00 EUR pro m2 für die Nebenkosten. Bei einer Fläche von 450 m2 zahlen Sie also im Monat insgesamt 6.075 EUR Miete.

Stimmt die Rechnung? Nicht ganz: Denn Sie müssen weitere Kosten berücksichtigen, wenn Sie vorab die realen Mietkosten wissen wollen, um beispielsweise verschiedene Büroangebote miteinander zu vergleichen.

Die folgenden Kosten sind dabei relevant:

 

  • Kaltmiete pro Quadratmeter
  • Nebenkosten pro Quadratmeter
  • Energiekosten
  • Betriebskosten
  • Büroflächenberechnung
  • Maklerprovisionen
  • Mitarbeiterproduktivität
  • Flächeneffizienz und Organisation

Die Kaltmiete pro Quadratmeter

Die Kaltmiete ist der Preis, den der Mieter für das Überlassen der Immobilie von Ihnen verlangt. Normalerweise ist eine Gewerbeimmobilie eine Investition des Vermieters, die ihm Einkommen bringen soll . Die Gewinnziele des Vermieters spielen bei der Kaltmiete eine große Rolle, aber auch die ortsüblichen Marktpreise haben eine Auswirkung auf die Miete. Denn schließlich muss sich ein Vermieter am Markt orientieren, wenn er zahlwillige Mieter finden will.

 

Weiterhin ist die Ausstattung der Büroräume ein wichtiger Faktor. Wollen Sie Büroflächen vergleichen, sollte Sie auf die Ausstattung achten, damit Sie keine falschen Schlüsse ziehen. 
Ausstattungsmerkmale, die einen Einfluss auf die Preisgestaltung der Immobilie haben können sind beispielsweise:

 

  • Klimaanlagen
  • Einteilung der Fläche, große Gemeinschaftsbereiche
  • hochwertige Bodenbeläge wie Parkett oder Naturstein
  • Aufzüge

 

 

kaltmiete-pro-quadratmeter

 

Die Nebenkosten pro Quadratmeter

Kosten, die für einem Vermieter durch den Betrieb und die Wartung eines Gebäudes und Ihr Büros entstehen, kann er als Nebenkosten an Sie weiterberechnen.

Die Nebenkosten machen ca. 17-20 % der gesamten Mietkosten aus. Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel:

 

  • Kosten für den Hausmeister
  • Anteilige Stromkosten von Gemeinschaftsflächen
  • Verwaltungskosten
  • Müllentsorgung
  • Reinigung von allgemeinen Flächen
  • Frischwasser und Abwasser
  • Fensterputzer
  • Gebäudeversicherung
  • Pflege der Außenanlagen einschließlich Schneeräumung
  • Grundsteuer

 

Die durchschnittlichen Nebenkosten im Jahr 2017 betrugen 4,00 EUR/qm für klimatisierte Gewerbeflächen und 3,38 EUR/qm für  nicht klimatisierte.

 

Typische Nebenkosten für einen klimatisierten Büroraum in EUR pro qm, Durchschnittswerte:

 

 

Öffentliche Abgaben

0,57

Versicherung

0,14

Wartung

0,59

Strom

0,48

Heizung

0,54

Wasser, Kanal

0,13

Reinigung

0,37

Bewachung

0,32

Verwaltung

0,37

Hausmeister

0,30

Sonstiges

0,19

Gesamt

4,00

 

(Quelle: https://www.immobilienmanager.de/bueronebenkosten-unvermindert-hoch/150/55680/)

nebenkoste-pro-quadratmeter

 

Die Energiekosten

Die Energiekosten gehören zu den weiteren Kosten, die nicht per se in den Nebenkosten des Vermieters inkludiert sind und sich dort meist als der größte Kostenblock abzeichnen. Je nach Immobilie und Stand der installierten Energietechnik haben Sie mit verschiedenen Energiearten zu tun: 

 

  • Heizkosten (Öl, Gas, Strom, Fernwärme, regenerative Energien)
  • Kühlkosten (Strom, Fernwärme, regenerative Energien)
  • Belüftung (Strom)
  • Beleuchtung (Strom)
  • Warmwasser (Öl, Gas, Strom, Fernwärme, regenerative Energien)

 

In modernen Neubauten finden Sie oft mehrere Systeme, die redundant aufgebaut sind. Je komplexer die installierten Energiesysteme sind, desto größer wird dieser Nebenkostenblock innerhalb Ihrer Bürokosten ausfallen. Achten Sie also auf einfache technische Systeme, die nicht nur weniger Energie verbrauchen, sondern auch in der Wartung und Instandsetzung günstiger sind. Denn auch diese Kosten werden auf Sie umgelegt.

 

Die Betriebskosten

Es gibt weitere Kosten, die unmittelbar durch die Nutzung Ihres Büro entstehen: 

 

  • Stromkosten für die Beleuchtung, IT, Drucker, Kaffeemaschine und Mikrowelle
  • Telekommunikationskosten und Internet
  • Büroreinigungskosten
  • Kosten für Reparaturen
  • Abnutzungskosten für Schreibtische, Bürostühle und weitere Möbel

 

 

 

betriebskosten

 

Die Büroflächenberechnung

Bei der Berechnung der Mietfläche eines Gewerberaums gibt es zwei unterschiedliche Methoden, die die Mietvertragsparteien unterschiedlich begünstigen oder benachteiligen. Stellt sich während dem laufenden Mietverhältnis heraus, das die Fläche nicht richtig berechnet wurde, ist ein Streit oft unvermeidbar.

 

Meist wird die Mietfläche noch nach DIN 277 (“Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau”) berechnet. Bei dieser Berechnung wird nach Brutto- (BHF) oder Nettogrundfläche (NGF) unterschieden. Die Differenz zwischen diesen beiden Grundflächen kann teilweise bis zu 25 Prozent betragen. Im Mietvertrag sollte festgelegt sein, welche der beiden Flächen zugrunde gelegt wurden.

 

Eine weitere Möglichkeit zur Mietflächenberechnung hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. entwickelt, die sogenannte “gif”. Diese bietet eine Richtlinie für die Berechnung von gewerblichen Raum (MF/G) sowie eine für die Berechnung von Verkaufsflächen im Einzelhandel (MF/V). Diese Richtlinien bewerten im Unterschied zur DIN 277 die verschiedenen Flächen eines Gebäudes nach ihrem Nutzwert für den Mieter.

 

 

Die Maklerprovision

Anders als bei der Vermittlung von Wohnungen, wo gesetzlich geregelt ist, dass der Auftraggeber des Immobilienmaklers die Kosten übernimmt, wird die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien frei zwischen Auftraggeber und Makler verhandelt.

 

Die allgemeine Bereitschaft zur Zahlung richtet sich bei beiden Parteien nach der aktuellen Marktsituation: Handelt es sich um einen Mietermarkt oder einen Vermietermarkt? Ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien größer als das vorhandene Angebot, sind die Eigentümer oft nicht bereit die Provision an den vermittelnden Makler zu zahlen. In einem solchen Fall müssen Sie als Mieter mit zusätzlichen Kosten rechnen.

 

 

 

maklerprovision

 

Die Mitarbeiterproduktivität

Was bringt Ihnen ein günstiges Büro, wenn es nicht optimal für die Arbeit Ihres Unternehmens ist? Wenn es laut ist und im Winter kalt, weil es an Isolierung mangelt und sich Ihre Mitarbeiter im Büro einfach nicht wohl fühlen? Dann entstehen Kosten im Zusammenhang mit Ihrem Büro, die den meisten Unternehmen gar nicht bewusst sind, die aber einen großes Kostenblock verursachen können: Die Personalkosten, die durch die Unproduktivität Ihrer Mitarbeiter entstehen.

 

Die Leistungsfähigkeit Ihrer Mitarbeiter kann durch verschiedene Faktoren eingeschränkt werden:

 

  • zu hohe Temperaturen im Sommer
  • schlechte Sauerstoffversorgung durch mangelnde Lüftungsmöglichkeiten
  • zu wenig natürliches Tageslicht
  • schlechte künstliche Beleuchtung
  • Zugluft und Kälte durch Klimaanlagen
  • zu geringe Luftfeuchte
  • Belastung durch Lärm von außen (Straßenverkehr etc.)
  • unzureichender Schallschutz innen (störende Geräuschkulisse)

 

Dazu kommen Einschränkungen durch schlechte Gerüche, ein nicht inspirierendes Ambiente, lange Wege und schlechte Organisation der Einheiten, fehlende Orte zum kommunikativen Austausch etc. Viele der genannten Faktoren sorgen auch durch einen erhöhten Krankheitsstand für eine weitere Unproduktivität.

 

Rechnen Sie das einmal beispielhaft aus:

Wenn Ihr Büro eine Unproduktivität von 10 % erzeugt, dann macht das bei einem Mitarbeiter, der 4.000 EUR brutto verdient, satte 400 EUR pro Monat aus. Umgerechnet auf 20 m² Bürofläche für diesen Mitarbeiter inkl. der Nebenflächen, sind das 20 EUR/m². Diese Art der Ineffizienz kostet Sie mehr als die Warmmietkosten für Ihr Büro, die eher bei 12-15 EUR/m² liegen.

 

Die Flächeneffizienz und Organisation

Ein weiterer Einflussfaktor ist die Flächeneffizienz. Sie gibt an, wie Sie die Flächen in Ihrem Büro einteilen, welche Art von Büros Sie haben (Einzelbüros, Gruppenbüros, Großraumbüros etc.) und wie effizient Sie die zur Verfügung stehende Fläche nutzen. (Lesen Sie hier mehr: Welche Büroräume passen zu meiner Firma) und wie effektiv Sie diese Flächen nutzen. Denken Sie auch darüber nach, ob jeder Mitarbeiter einen eigenen Schreibtisch benötigt oder ob sich Mitarbeiter, die nicht jeden Tag im Büro sind, Schreibtische teilen können (Lesen Sie hier mehr über Hot Desk). Intelligente Flächenkonzepte moderner Büros sparen bis zu 10 % Fläche ein, ohne den Komfort in irgendeiner Weise zu beeinträchtigen.

 

Überlegen Sie auch, ob und wie viele Räume Sie für Besprechungsräume benötigen. Diese Räume werden weniger benutzt als normale Büros und kosten bei Leerstand nur unnötig Miete.

 

 

 

 

 

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