Nutzung eines Privatgebäudes als Büro - geht das?

  • #Bürokonzepte
  • #Bürosuche

 

Privatgebäude haben für die Nutzung als Büro einige Vorteile, wie z.B. günstigere Mietpreise. Aber ist die Umsetzung so einfach?


Die Möglichkeit, ein Privatgebäude als Büro zu nutzen, kann durchaus reizvoll sein. Oft sind Wohngebäude interessanter oder haben mehr Charakter. Sie liegen vielleicht näher an deinem Zuhause oder haben auch einen niedrigeren Quadratmeterpreis. Trotzdem kann man in der Regel nicht einfach ein Privatgebäude oder eine Wohnung mieten, um sie als Büro zu nutzen. In den meisten Fällen muss eine Nutzungsänderung für die Immobilie beantragt werden. 

 

Was ist eine Nutzungsänderung?

Aber was genau ist eine Nutzungsänderung? Von einer Nutzungsänderung spricht man dann, wenn die genehmigte Zweckbestimmung eines Gebäudes von einem Wohn- zu einem Arbeitsraum geändert werden soll. In der Praxis gibt es verschiedene Arten von Nutzungsänderungen. Die Nutzung eines  Privatgebäudes als Büro ist eine davon. Ein anderes Beispiel könnte der Ausbau eines ungenutzten Dachgeschosses zu einem Wohnraum sein. 

 

Wann musst du eine Nutzungsänderung der Immobilie beantragen?

Die Antwort dazu ist recht einfach. Wenn du freiberuflich tätig bist und weniger als 50 % der verfügbaren Fläche für deine Arbeit nutzt, also z.B. ein Teil der Wohnung als Homeoffice, muss keine Nutzungsänderung beantragt werden. Wenn du mehr als 50 % der Fläche für gewerbliche Zwecke nutzt oder von der Immobilie aus eine GmbH betreibst, muss du bei der Gemeindeverwaltung eine Nutzungsänderung beantragen.

 

Jedem Gebäude ist eine Nutzungsbestimmung zugeordnet. Je nach Nutzung gelten unterschiedliche Anforderungen an den Brand-, Lärm- und Schallschutz. Auch bei der Innenausstattung der Räumlichkeiten sind die Standards sehr unterschiedlich: Eine Wohnung beinhaltet eine Dusche und eine Küche, während in Büroräumen mehr Wert auf die richtige Anzahl von Toiletten gelegt wird. In den meisten Fällen bedeutet dies, dass vor der Nutzungsänderung ein Umbau stattfinden muss.

 

Wie wird die Nutzungsänderung durchgeführt?

Wenn du also ein Privatgebäude als Büro nutzen möchtest, musst du bei deiner örtlichen Baubehörde einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen. Dies ist jedoch mehr als nur eine Formalität und der Antrag wird mit hoher Wahrscheinlichkeit abgelehnt werden. Das Verfahren und die Annahmekriterien sind unterschiedlich und richten sich weitgehend nach der jeweiligen Gemeinde. Es gibt aber bestimmte Fälle,  bei denen Ausnahmen geltend gemacht werden können:

 

  • Liegt das Grundstück in einem Wohngebiet?
    Die Nutzung eines Privatgebäudes als Büro ist nur dann möglich, wenn es keine nennenswerten Beeinträchtigungen des umliegenden Wohnviertels gibt. Wenn dein Betrieb Lärm oder Gerüche verursacht, ist es unwahrscheinlich, dass eine Nutzungsänderung gewährt wird. Ein weiterer wichtiger Faktor ist der Verkehr. Wenn du mit vielen Kunden, Lieferungen oder anderem Betrieb rechnest, würde dies negative Auswirkungen auf die umliegenden Anwohner haben.

    Darüber hinaus ist die Nutzungsänderung an einigen Standorten von vornherein ausgeschlossen. Wenn dein gewünschtes Büro innerhalb eines sogenannten "reinen Wohngebiets" liegt, wird es ein sehr schwieriger Prozess sein. Grundsätzlich unterscheidet die Baunutzungsverordnung (BauNVO) zwischen allgemeinen und reinen Wohngebieten, für die getrennte Bedingungen gelten. In den reinen Wohngebieten ist jede gewerbliche Nutzung eines Privatgebäudes, von dem eine Störung der Anwohner ausgeht, standardmäßig verboten. Auch die Genehmigung eines Gewerbes mit keiner Störung kann in solchen Gebieten verweigert werden. Generell sind in einem reinen Wohngebiet nämlich nur Geschäfte erlaubt, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner innerhalb des Gebietes beitragen (z.B. Läden und nicht störende Handwerksbetriebe), sowie Kleinbetriebe des Beherbergungsgewerbes.

  • Bist du der Vermieter oder der Mieter?
    Die Nutzungsänderung muss immer vom Vermieter beantragt werden. Wenn du der Mieter bist und ein Privatgebäude als Büro nutzen möchtest, muss du den Vermieter davon überzeugen, diese Nutzungsänderung bei den örtlichen Behörden zu beantragen.

  • Bist du ein "stilles Gewerbe"?
    Das so genannte “stille Gewerbe” ist ein Begriff aus dem Baurecht. Unter einem stillen Gewerbe versteht man im Allgemeinen eine Tätigkeit, bei der kein Lärm verursacht wird - weder durch die Art des Gewerbes selbst, noch durch übermäßigen öffentlichen Verkehr oder ankommende und abfahrende Lieferfahrzeuge. Als stille Geschäfte gelten Büroarbeiten, aber auch Arztpraxen, Friseure und Künstlerateliers. Im Falle der Nutzung des Privatgebäudes als Büro, wäre es in der Regel ein leises Geschäft, sofern es sich um rein kaufmännische Tätigkeiten handelt und die Benutzung lauter Geräte oder häufigen Verkehrs dadurch ausgeschlossen wäre.

 

Fällst du unter eine dieser Ausnahmen?

Ausnahmen sind, wie in den oben aufgeführten Fällen deutlich wird, unter bestimmten Bedingungen möglich.  Ausnahmen sind grundsätzlich denkbar, zum Beispiel wenn du von einem Privatgebäude aus Handel betreiben willst, der die Umgebung nicht beeinträchtigt. Nach einer Anmeldung muss jedoch bedacht werden, dass gegebenfalls zusätzliche Kosten anfallen können, z.B. Gebühren für die Sondermüllabfuhr, da zusätzlicher Abfall von der Stadt vermutet wird. 

 

Hier einige Beispiele zu üblichen Ausnahmen, bei denen Privatgebäude zu Büros umfunktioniert werden: Arztpraxen, Anwaltspraxen, Massagetherapeuten, Podologen, Hebammen, Auktionatoren, Hausverwalter, Vermessungsingenieure, Architekturbüros, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, vereidigte Buchhalter, Steuervertreter, Naturheilkundler, Physiotherapeuten, Journalisten, Dolmetscher und viele mehr.

 

Wenn du nicht unter eine dieser Ausnahmen fällst, der Vermieter nicht zu überzeugen ist, oder wenn du dir den Zeit- und Kostenaufwand für den Umbau eines  Privatgebäudes zum einem Büro einfach nicht leisten kannst, wende dich jederzeit an Ophigo! Wir helfen unseren Kunden jeden Tag neue Büros zu finden, die perfekt zu ihren Zwecken passen.

 

Weitere interessante Informationen:

 

 

 

Sie suchen aktuell nach einem Büro?

Wir helfen wir Ihnen gerne weiter.
Ophigo ist eine Plattform, die Unternehmen unterstützt, ihr nächstes Büro zu finden. 

Senden Sie uns eine E-Mail oder rufen Sie uns an unter +49 69 120 063 399.

 

 

Photo by Florian Schmidinger on Unsplash