Mieterhöhung bei Gewerbeimmobilien

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Da Gewerbeimmobilien in der Regel für einen langfristigen Zeitraum vermietet werden und Vermieter einen inflationsbedingten Ausgleich benötigen, gibt es verschiedene Konstrukte zur Wertsicherung, die der Vermieter im Mietvertrag mit Ihnen vereinbaren kann.

Grundsätzlich gilt: “Mieterhöhung nicht ohne Zustimmung des Mieters!”


Bei Gewerbeimmobilien kann die Höhe der Miete frei von Vermieter und Mieter vereinbart werden, wobei die getroffenen Vereinbarungen für beide Parteien bindend sind. Ein Vermieter kann die Miete nur dann erhöhen, wenn auch der Mieter der Mieterhöhung über einen Änderungsvorbehalt innerhalb des Mietvertrages oder einer Aktualisierung des Mietvertrages zugestimmt hat.


Wertsicherungsklauseln zur Anpassung der Miete


Üblich ist auch, dass beide Parteien zu Mietbeginn innerhalb des Mietvertrages Sondervereinbarungen treffen, die eine automatische Mieterhöhung unter bestimmten Bedingungen ermöglicht. Solche Vereinbarungen werden als Wertsicherungsklauseln bezeichnet und können direkt in den Mietvertrag integriert werden, um die Miete veränderlichen Faktoren wie bspw. der Inflation anzupassen. Es kann zwischen verschiedenen Formen wie Staffelmieten, Indexmieten, Umsatzmieten oder einer Leistungsvorbehaltungsklausel unterschieden werden.

Staffelmiete
In einer Staffelmiete wird genau festgehalten welche Miethöhe für einen bestimmten Zeitraum fällig ist und inwiefern sich die Miete erhöht. Eine Erhöhung kann entweder prozentual oder in Form eines Festbetrages, unabhängig von dem Mietniveau, erfolgen.

Indexmiete
Bei einer Indexmiete wird eine Mietgleitklausel vereinbart, bei der die Miete ohne Ermessensspielraum des Vermieters automatisch an die Veränderung der Lebenshaltungskosten angepasst wird. Dabei wird Bezug auf Veränderungen des Verbraucherpreisindexes für Deutschland genommen und die Miete dementsprechend im prozentualen Verhältnis angepasst.

Umsatzmiete
Bei einer Umsatzmiete richtet sich die zu zahlende Miete nach dem Jahresumsatz des Mieters. Dies schützt Unternehmen in umsatzschwachen Jahren und begünstigt die Vermieter in umsatzstarken Zeiten. Meist wird eine Mindestmiete festgelegt, die als Fixbetrag unabhängig von den Umsätzen des Mieters gezahlt wird.


Leistungsvorbehaltsklausel
Bei dieser Form der Klausel wird festgelegt, dass die Miete bei sich verändernden Bedingungen angepasst wird, wobei die Änderungsrate allerdings noch nicht festgesetzt wird. Diese kann von den Mietparteien zum erforderlichen Zeitpunkt abgesprochen werden. Mieterhöhungen können angelehnt an den Preisindex des Statistischen Bundesamtes und ihm Rahmen des Ermessensspielraumes des Vermieters vorgelegt werden.


Mietpreiserhöhung wegen Modernisierungen?


Eine Mietpreiserhöhung aufgrund von Modernisierungen ist nur dann zulässig, wenn entsprechende Regelungen bereits innerhalb des Mietvertrages geregelt wurden. Eine nachträgliche einseitige Einforderung durch den Vermieter ist nicht zulässig.


Fazit

Generell gilt bei Vertragsabschluss, für beide Parteien angemessene Regelungen zur Mieterhöhung in den Mietvertrag aufzunehmen. Bei bereits geschlossenen Verträgen sollten angekündigte Erhöhungen mit den im Mietvertrag festgehaltenen Formulierungen abgeglichen werden.